Etude réalisée sur la période de juin à novembre 2015, sur les 59 quartiers prioritaires d’intérêt national de la région Ile-de-France, visant à recenser et analyser l’ensemble du tissu commercial et identifier les différentes polarités commerciales qui composent cette géographie prioritaire.
67% des quartiers prioritaires de la politique de la ville répertoriés sur l’Ile-de-France sont concentrés sur les 3 départements limitrophes à la ville de Paris (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Hauts-de-Seine), représentant 71% (734 164 habitants) de la population résidente dans les quartiers prioritaires (1 065 862 habitants) et 6% de la population régionale :
Insee 2012 |
93 |
94 |
95 |
91 |
78 |
92 |
77 |
75 |
Total |
Population totale |
1 538 726 |
1 341 831 |
1 187 081 |
1 237 507 |
1 412 356 |
1 586 434 |
1 353 946 |
2 240 621 |
11 898 502 |
Répartition |
13 |
11 |
10 |
10 |
12 |
13 |
11 |
19 |
100 |
Population des quartiers prioritaires (QPV) |
527 920 |
129 152 |
95 652 |
78 188 |
77 503 |
77 092 |
49 664 |
30 691 |
1 065 862 |
Répartition |
49,5 |
12,1 |
9,0 |
7,3 |
7,3 |
7,2 |
4,7 |
2,8 |
100 |
% population QPV dans population département |
34,3 |
9,6 |
8,1 |
6,3 |
5,5 |
4,9 |
3,7 |
1,4 |
9,0 |
Nombre de quartiers |
22 |
12 |
3 |
8 |
4 |
6 |
3 |
1 |
59 |
Taux de chômage QPV et non QPV |
19,7 contre 13,1 |
18,4 contre 8,9 |
23 contre 8,1 |
20,3 contre 7,7 |
22,4 contre 7,3 |
19,7 contre 4,9 |
20 contre 8,1 |
18,3 contre 8,2 |
La moyenne est de 18 065 habitants par quartiers prioritaires
Le chômage est de l’ordre de 20% contre un peu moins de 10 pour le reste de chaque département.
La densité commerciale est de 720 m2 pour 1 000 habitants ; 57% des pôles se trouvent en dessous de cette moyenne.
29% des polarités étudiées sont concentrées dans des centres commerciaux ou galeries marchandes (notamment en Yvelines et Hauts de Seine), 16% sont installées en rez-de-chaussée d’immeubles collectifs, et 55% dans des petits centres commerciaux ou des rues commerçantes ; dans les départements de la grande couronne (Seine-et-Marne, Essonne, Val-d’Oise), les caractéristiques d’urbanisation des villes ont permis de privilégier des implantations plutôt autour de places marchandes (Seine-et-Marne 35%, Essonne 33%, Val-d’Oise 38%), alors qu’en Seine-Saint-Denis 45% sont en pied d’immeuble (essentiellement en rez-de-chaussée de grands ensembles d’habitat collectif).
Le nombre de commerces dans les QPV totalise 6 661 cellules dont 5 510 en activité (83%), avec 209 polarités commerciales (hors commerces diffus) ; 44% sont dans le 93.
Au-delà de 30% de vacance, celle-ci devient structurelle et participe à la paupérisation de l’offre, ainsi qu’à la désertification des clients et d’éventuels repreneurs ; la restructuration devient alors une nécessité. Sur les polarités étudiées, 29 sont au-dessus du seuil des 30%, dont 2 pôles composés de plus de 50 boutiques et 2 pôles constitués de 20 et 49 commerces.
Les pôles de proximité (moins de 10 boutiques) ont une vacance moyenne de 14%. 4 pôles de proximité comptent une vacance supérieure à 60 % :
CC Fragonard -MANTES-LA-JOLIE (75%, soit 6 cellules sur 8),
Prévert – BAGNEUX (75%, soit 3 sur 4),
Les Graviers – VILLENEUVE-SAINT-GEORGES (67%, soit 4 sur 6),
CC Saint-Saëns – SARCELLES (60%, soit 3 sur 5).
la CCIR a par ailleurs identifié 4 polarités comme particulièrement fragiles :
CC Verlaine (AUBERVILLIERS) : 7 cellules vacantes sur 10, soit 70%
CC du Grand Vaux (SAVIGNY-SUR-ORGE) : 19 cellules vacantes sur 27, soit 70%
CC Principal (EPINAY-SOUS-SENART) : 20 cellules vacantes sur 36, soit 56%
Henri Barbusse (CLICHY-SOUS-BOIS) : 23 cellules vacantes sur 74, soit 31%
Le taux de vacance moyen des polarités est particulièrement faible sur les départements plus riches (75, 92, 78) ; les populations y sont globalement moins motorisées, et fréquentent davantage les commerces de proximité pour leurs achats quotidiens. A l’inverse, dans les départements de la Grande Couronne, l’utilisation d’un véhicule et la fréquentation de zones commerciales périphériques sont bien plus ancrés dans les habitudes de consommation. La vacance de ces pôles de proximité est donc plus marquée ; les taux les plus importants se concentrent notamment sur les territoires les plus « ruraux » comme la Seine-et-Marne (21%) et le Val-d’Oise (22%).
La répartition commerciale des activités est proche des tendances observées dans les quartiers non prioritaires :
– La part des « activités de base » (boulangerie-Pâtisserie, pharmacie, salon de coiffure, tabac-presse-loto, café-bar-PMU et bureau de poste) tend à décroitre à mesure que la taille du pôle augmente. Il en va de même pour les libres services alimentaires. L’ensemble passe d’une moyenne de 40% des cellules pour les plus petits pôles, à 19% dans les plus grands.
– A l’inverse, la part des « autres activités commerciales » augmente en fonction de la taille : de 40% pour les plus petites polarités à 64% pour les plus importantes.
– Les activités non-commerciales (cabinets médicaux, avocats, notaires, …) tendent à décroitre en fonction de la taille des pôles, passant de 6% pour ceux de moins de 10 cellules, à 3% pour les plus de 50.
48% des polarités ne comptent aucune enseigne nationale ; les seules enseignes présentes sont par ailleurs les agences bancaires et les enseignes de libre-service alimentaire.
Activités de base |
Libre-service alimentaire |
Autres activités commerciales |
Activités non commerciales |
Locaux vacants |
Uniquement des indépendants |
|
Plus de 50 cellules |
15 |
4 |
64 |
3 |
14 |
14 |
De 20 à 49 cellules |
17 |
5 |
55 |
5 |
18 |
65 |
De 10 à 19 cellules |
22 |
8 |
46 |
5 |
19 |
65 |
Moins de 10 cellules |
31 |
9 |
40 |
6 |
14 |
65 |
Ensemble |
18 |
5 |
56 |
4 |
16 |
48 |
Pour 50% des polarités il est constaté un aspect dégradé et/ou vétuste des bâtis. 68% présentent des dysfonctionnements dans l’entretien et la propreté des parties communes. 86% des commerces ne sont peu, voire pas mis en valeur et présentent un manque d’entretien des vitrines. 68% dégagent un sentiment d’insécurité, alors que 29% seulement présentent une insécurité réellement effective.
Dans 76% des cas, aucune animation commerciale n’est réalisée sur les sites (très peu d’associations de commerçants actives) ; les commerçants installés dans ces zones ne cherchent pas à promouvoir leurs activités et vivent sur une clientèle captive, essentiellement résidentielle. Même si les polarités sont confrontées à une forte concurrence de pôles commerciaux limitrophes, plus de 70% présentent une évasion commerciale très faible voire nulle vers les autres pôles de quartier.
On y constate encore une relative méconnaissance de l’immobilier d’entreprises par les villes ou communautés d’agglomération.
La présence d’activité économique dans les quartiers reste faible ; le taux de création d’entreprises est relativement élevé, mais le taux de radiation l’est tout autant.
54% présentent des besoins d’interventions pour :
– accompagner les commerçants dans le développement de leur activité (via les dispositifs subventionnés du type FISAC ou par l’intermédiaire d’actions conjointes portées par les villes et leurs partenaires)
– valoriser les espaces aux abords des sites
– 19% des besoins concernent une problématique lourde, nécessitant une recomposition et un repositionnement en profondeur de l’offre commerciale (offre non adaptée, architecture ne répondant plus aux standards actuels)
– sur les 17 polarités ne nécessitant aucune intervention, 41% révèlent un fonctionnement satisfaisant, 35% sont en cours de restructuration ou en ont bénéficié récemment, 24% présentent une absence complète de potentiel de développement commercial (Seine-Saint-Denis notamment)