“À l’issue d’une quarantaine d’auditions, les sénateurs rapporteurs considèrent que si le commerce vit des transformations profondes et très rapides, le commerce physique, essentiel pour la vitalité et la cohésion sociale des villes et bourgs, a toujours un avenir à la condition de faire preuve de créativité et de réactivité.”

Un taux de vacance commerciale en 2025 tous sites confondus de 11,6% au niveau national, un chiffre élevé et en progression continue depuis 2017, année où ce taux s’élevait à 8,8%.

Le commerce, en incluant la restauration, représente près de 3 millions d’emplois en France (15% des emplois du secteur privé). Or le commerce de détail a traversé ces dernières années une succession de crises violentes dont il subit souvent encore les conséquences : mouvement des gilets jaunes en 2019, crise sanitaire en 2020 et 2021, grande vague d’inflation consécutive à la guerre en Ukraine en 2022 et 2023 et désormais conséquences inflationnistes du conflit au Moyen-Orient du printemps 2026. Il vit aussi des transformations très profondes (développement du e-commerce, de la seconde main, changements démographiques, nouvelles attentes de consommation) qui font disparaître des acteurs parfois très anciens au profit de nouveaux opérateurs qui paraissent répondre davantage aux évolutions de la société et de ses besoins.

⇒ Les taux de vacance selon les types d’espace

– Si la vacance commerciale atteint 11,7% en pied d’immeubles dans les centres-villes, elle touche beaucoup plus  les centres commerciaux avec un taux de vacance de 16,8%. Les zones commerciales périphériques, longtemps dynamiques, ont également vu leur taux de vacances progresser (de 6,9% en 2022 à 8,4% en 2025). 

– Les villes de moins de 50 000 habitants sont les plus touchées passant de 8,5 à 13,5% entre 2017 et 2025. Dans les plus petites d’entre elles et dans les zones rurales, on constate même souvent la disparition pure et simple de l’offre commerciale : 62% des communes françaises ne comptent désormais plus aucun commerce contre 25% en 1981.

– Dans les villes comptant entre 50 000 et 100 000 habitants, le taux de vacance commerciale, qui était passé de 7,7 à 10,6% entre 2014 et 2019, tend à se stabiliser. 

– Si les villes de plus de 100 000 habitants et les métropoles avaient longtemps étaient
épargnées, ce n’est plus le cas, puisqu’elles sont passées de 5,1 en 2014 à 8,7% en 2024. Même Paris est désormais touché à l’instar de rues encore récemment très commerçantes comme la rue de Rennes.

⇒ Quelles évolutions selon les types d’activité ?

– La restauration et l’alimentation ont créé respectivement 98 000 et 61 000 emplois entre 2019 et 2024. Si la restauration rapide a poursuivi son essor, la restauration traditionnelle, les métiers de bouches et les différents formats de distribution alimentaire ont tous connu une forte croissance ces dernières années, associée à une recherche de proximité et de convivialité.

– Les magasins d’équipement de la maison (meubles, matériel électronique, bricolage) ont bénéficié d’une forte hausse de leurs ventes au moment de la crise sanitaire, mais ils subissent depuis trois ans un atterrissage parfois rude.

– L’habillement, le textile et la chaussure, qui jouaient un rôle majeur dans l’animation des centres-villes, vivent une crise sans précédent : entre 2014 et 2024, 14 000 établissements et 45 000 emplois ont été supprimés et plus d’une vingtaine de chaînes de magasins emblématiques des classes moyennes telles que Camaïeu, Naf Naf ou Kookaï ont disparu.

⇒ Des modalités commerciales nouvelles

♦ L’e-commerce

– La progression continue du e-commerce depuis 20 ans constitue la transformation la plus structurante du commerce en France. Le marché du commerce en ligne a ainsi doublé au cours des dix dernières années : les 3/4 des Français de plus de 15 ans ont acheté en ligne en 2025 ; l’e-commerce représente désormais environ 12% des ventes de produits du commerce de détail, avec des parts de marché très importantes dans l’habillement, l’électronique et l’électroménager.

– Pourtant l’e e-commerce n’est pas un canal autonome de distribution mais une composante parmi d’autres du commerce global. Plus de 80% des enseignes disposant d’un réseau physique réalisent également de la vente en ligne ; le click and collect, qui s’est particulièrement développé au moment de la crise sanitaire, représente près d’1/3 des commandes en ligne dans la grande distribution ou le textile.

– Par ailleurs, le e-commerce réduit les fractures territoriales de consommation en permettant à des populations qui disposaient jusqu’ici d’un accès réduit au commerce dans les zones périurbaines et rurales de pouvoir consommer des produits beaucoup plus diversifiés. Il crée moins d’emplois que le commerce physique mais il en crée néanmoins via ses centres logistiques eux aussi installés dans des bassins d’emploi peu favorisés. Il offre enfin, via les places de marché, une zone de chalandise bien plus large à nos commerçants qui savent en exploiter toutes les potentialités. La plupart des commerçants y voient ainsi davantage une opportunité qu’un risque, à la  condition toutefois que la compétition se fasse à armes égales.

– Les plateformes chinoises Shein, Temu et Aliexpress ont fait brutalement irruption en s’appuyant sur des prix anormalement bas, un marketing en ligne très agressif, en particulier sur les réseaux sociaux, une logistique  optimisée et un renouvellement permanent de leur offre. En 2025, selon la direction générale des douanes et des droits indirects (DGDDI) la valeur des produits importés via ces plateformes représentait 5,6 Mds€ pour 826 millions d’articles, soit 2,3 millions d’articles par jour ou 26 articles par seconde. En 2025, les trois entreprises Shein, Temu et AliExpress représentaient déjà 19% des achats de vêtements en ligne en volume et 8% en valeur. 97% de ces articles, dont le prix moyen n’est que de 6,4 €, provenaient de Chine. 

♦ Le chiffre d’affaires de la seconde main et du reconditionné a doublé entre 2019 et 2024 pour atteindre 14 Mds€, dont 6 Mds€ pour l’habillement (19% du marché total de l’habillement en volume et 11,2% en valeur). 

♦ Enfin, le développement accéléré du discount avec des enseignes spécialisées dans les prix bas qui sont plébiscitées par les consommateurs qui veulent « acheter malin » ; elles se sont aggravées à la suite de la forte poussée inflationniste des années 2021 à 2023 .

On assiste ainsi à une segmentation croissante du marché entre des catégories aisées capables d’épargner et de consommer des biens de qualité, et des catégories de la population toujours plus nombreuses contraintes de faire preuve d’une grande vigilance financière. Les classes moyennes sont moins nombreuses, ce qui fragilise les commerces de milieu de gamme qui constituaient l’essentiel du tissu commercial des centres-villes.

⇒ D’autres causes

– Les évolutions démographiques (vieillissement, baisse des naissances et du nombre de jeunes et hausse de la solitude).

– Les évolution des attentes : les consommateurs consacrent un budget inférieur aux biens mais sont prêts à dépenser davantage pour des services ou pour des produits liés à la santé, à la beauté et au bien-être, ils veulent des produits plus sains, issus de l’agriculture biologique et de circuits courts tout en étant extrêmement attentifs aux prix.

 – Enfin, les commerçants dénoncent des loyers commerciaux trop élevés.

⇒ Pourtant, faire baisser la vacance commerciale est possible

37,2% des 355 communes prises en compte dans une étude de la Fact sont parvenues à le faire entre 2019 et 2024. En cinq ans, la vacance est ainsi passée, entre autres exemples de villes de tailles variées, de 17 à 8,1% à Étampes, de 14,6 à 8,8% à Vichy de 12 à 7,5 %, à Rambouillet de 13,9 à 8,4%, à Lorient, de 12,1 à 7,7%, à Beauvais de 12,2 à 8,4%, de 9,9 à 6,5% à Brest.

Par ailleurs, le rapport fait l’objet de 12 recommandations

Pour en savoir davantage : https://www.senat.fr/rap/r25-821/r25-821-syn.pdf